龙某诉凯里市某公司合同纠纷案

2003年10月29日，凯里市粮食企业改革领导小组办公室受凯里市政府委托以挂牌方式对凯里市某公司所属Z粮站的国有资产房屋及土地进行整体出让，最终竞买人龙某以60080元竞得，并于当日签署挂牌出让成交确认书、挂牌出让合同，后龙某于凯里市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同并于2005年取得了挂牌出让的土地的国有土地使用权证。因挂牌出让前，该挂牌出让宗地内内约27平方米即已经被第三人占用，并在土地上违法搭建了房屋，龙某取得该宗土地使用权后因与第三人协商拆除违法搭建的房屋无果，故于2012年以凯里市某公司凯里市某公司所属Z粮站未全面履行合同义务为由诉至法院，请求凯里市某公司全面履行合同义务，将被第三人占用的月27平方米土地交付给龙某。一审法院裁定驳回起诉，龙某不服上诉至二审法院，二审法院裁定撤销一审法院的裁定书，并指令原一审法院继续审理。后原一审法院以凯里市某公司已全面履行合同义务为由判决驳回龙某的诉讼请求。

【代理意见】

第一、被告仅以Z粮站的土地现状转让给原告且已全面履行了合同义务，原告的土地被占用与被告无关。

根据被告与原告于2003年10月29日签订的《挂牌出让合同》第1条关于“……向甲方整体购买房屋及土地，……甲方仅以其现状予以转让，转让移交后出现的质量等问题与甲方无关”的约定，被告仅以Z粮站所使用的土地的现状转让给原告。而在被告将Z粮站的土地及房屋转让给原告之前，第三人既已经在属Z粮站使用的位于西南角与凯丹公路邻接处约27平方米的土地范围内私自搭建房屋，且第三人搭建该房屋未经相关政府部门批准，属违章建筑，不属于转让给原告的国有资产范围。因第三人占用Z粮站所使用的土地范围内约27平方米土地的事实在被告将Z粮站所使用的土地转让给原告之前就已经客观存在，而在本案庭审过程中，原告也对上述事实予以认可，也即原告明知Z粮站所使用土地范围内的约27平方米土地被第三人所占用，但其仍自愿受让该宗地并经凯里市粮改办予以确认，因此《挂牌出让合同》是原告的真实意思表示，说明其自愿以该宗土地的现状受让。

《挂牌出让合同》签订后，被告便根据《挂牌出让合同》第3条的约定将Z粮站的土地、房屋全部移交原告管理、使用，并于2005年协助原告就转让的Z粮站的土地（含被第三人占用的面积约27平方米的土地）办好了《国有土地使用权证》。据此，被告已经全面履行了合同约定的义务，原告诉称被告未全面履行合同义务没有法律依据。同时，按照《挂牌出让合同》第1条关于：“……向甲方整体购买房屋及土地，……甲方仅以其现状予以转让，转让移交后出现的质量等问题与甲方无关”的约定，被告以Z粮站土地的现状转让给原告后出现的任何问题均与被告无关，第三人占用原告土地，应由原告自行处理。

第二、被告已经不是Z粮站土地的使用权人，被告没有权利也没有义务要求第三人交还其占用的土地。

按照《挂牌出让合同》的约定，被告仅以Z粮站的土地现状转让，且被告已协助原告将Z粮站的土地（含被第三人占用的约27平方米土地）依法过户至原告名下，根据我国《物权法》第9条第1款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”的规定，现该宗土地的使用权人为原告，被告对该宗土地不再享有任何权利，因此，被告无权要求第三人交还其占用的原告的土地。原告作为该宗地的使用权人，其土地被第三人占用，当然应向第三人主张权利。被告虽曾多次协助原告处理第三人占用原告土地一事，但均出于道义上的帮助，第三人拒绝交还占用的原告的土地与被告无关，被告没有要求第三人交还占用的土地的义务。

【判决结果】

法院判决驳回龙某的诉讼请求，且龙某并未上诉，该判决已发生法律效力。

【裁判文书】

法院认为，原、被告签订的《挂牌出让合同》是依法成立的合同，对当事人有约束力，原、被告均应按该合同履行各自的义务，原告支付了竞标价款，被告也按合同约定将挂牌出让的土地变更到原告名下并办理了《国有土地使用证》，根据《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，被告已全面履行了合同义务，不存在违约行为，故原告的诉讼请求，本院不予支持。

【案例评析】

 纵观本案事实，我们认为，本案的核心焦点有以下二点：其一，第三人违法搭建的房屋是否属于凯里市某公司转让给原告的国有资产范围；其二，凯里市某公司是否已经按照《合同法》第135条的规定全面履行了合同义务。

针对第一个核心焦点，在被告将Z粮站的土地及房屋转让给原告之前，第三人既已经在属Z粮站使用的位于西南角与凯丹公路邻接处约27平方米的土地范围内私自搭建房屋，且第三人搭建该房屋未经相关政府部门批准，属违章建筑，不属于转让给原告的国有资产范围。因第三人占用Z粮站所使用的土地范围内约27平方米土地的事实在被告将Z粮站所使用的土地转让给原告之前就已经客观存在，而在本案庭审过程中，原告也对上述事实予以认可，也即原告明知Z粮站所使用土地范围内的约27平方米土地被第三人所占用，但其仍自愿受让该宗地并经凯里市粮改办予以确认，因此《挂牌出让合同》是原告的真实意思表示，说明其自愿以该宗土地的现状受让。

针对第二个核心焦点，按照《挂牌出让合同》的约定，被告仅以Z粮站的土地现状转让，且被告已协助原告将Z粮站的土地（含被第三人占用的约27平方米土地）依法过户至原告名下，根据《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，凯里市某公司也按合同约定将挂牌出让的土地变更到原告名下并办理了《国有土地使用证》已完全履行了合同义务，并未违约。现该宗土地的使用权人为原告，被告对该宗土地不再享有任何权利，因此，被告无权要求第三人交还其占用的原告的土地。原告作为该宗地的使用权人，其土地被第三人占用，当然应向第三人主张权利。被告虽曾多次协助原告处理第三人占用原告土地一事，但均出于道义上的帮助，第三人拒绝交还占用的原告的土地与被告无关，被告没有要求第三人交还占用的土地的义务。

【结语和建议】

合同纠纷是民事诉讼中最常见的民事争议，本案涉及到了合同是否全面履行的法律问题。实际上，本案原告应直接起诉第三人，向其主张排除妨害或提起侵权之诉方可使其面临的问题得到解决。因为凯里市某公司已经将出让的土地变更至原告名下，也即被告已经按照合同约定以及合同法的规定履行了义务，被告已不是出让宗地的权利人，原告起诉交付土地明显缺乏事实即法律依据。从被告的角度分析，本案在被告已将出让的土地办理了变更登记手续，按合同约定履行了义务，且履行义务的证据充分，并形成有效证据链的情况下，胜诉毫无悬念。当然，合同是否全面履行，除了是否遵照合同约定履行义务外，还要结合案件实际情况，同时本案还涉及到物权法中关于物权设立、转移、变更、消灭的相关规定。因此，在诉讼中，当事人应充分考虑诉讼所能带来的预期效果、诉讼主体是否适格、诉讼证据，并对现有证据进行充分分析后形成有效的诉讼方案，以节约时间成本、节约司法资源，并有效解决纷争。